Służebność osobista – co to takiego?

Służebność osobista to ograniczone prawo rzeczowe polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz konkretnej osoby fizycznej, które uprawnia ją do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie określonym w umowie, najczęściej w formie służebności mieszkania, czyli prawa do zamieszkiwania w lokalu mimo braku własności. Prawo to ma charakter ściśle osobisty, a mianowicie przysługuje wyłącznie osobie fizycznej, jest niezbywalne, tym samym nie można go sprzedać ani przenieść na inną osobę, nie podlega dziedziczeniu i co do zasady wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego, przez co nie wchodzi do masy spadkowej. Wyjątkowo jednak, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, możliwe jest umowne zastrzeżenie, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego najbliższym, czyli dzieciom, małżonkowi lub rodzicom, co pozwala dodatkowo zabezpieczyć ich sytuację życiową.

Służebność osobista nie może powstać przez zasiedzenie i nie przysługuje osobom prawnym. Jej ustanowienie następuje najczęściej na podstawie umowy stron (często w związku z darowizną nieruchomości), dla bezpieczeństwa zawieranej w formie aktu notarialnego, choć w określonych przypadkach może zostać ustanowiona także na mocy orzeczenia sądu (np. przy dziale spadku, zniesieniu współwłasności, czy podziale majątku wspólnego) lub decyzji administracyjnej, zwłaszcza gdy jest to konieczne ze względu na interes publiczny, lub ochronę właścicieli sąsiednich nieruchomości.

Kluczowe znaczenie ma precyzyjne określenie w umowie rodzaju i zakresu służebności. Otóż nie dopuszcza się tu żadnych domniemań, przy czym zakres uprawnień i obowiązków może wynikać zarówno z treści umowy, jak i z lokalnych zwyczajów, oraz zasad współżycia społecznego. Może on obejmować np. korzystanie z określonych pomieszczeń, części wspólnych, urządzeń gospodarstwa domowego, a nawet przyjmowanie do wspólnego zamieszkania małżonka, dzieci czy osób pozostających na utrzymaniu uprawnionego. Służebność mieszkania, jako szczególny typ służebności osobistej, daje szerokie uprawnienia do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, obejmujące swobodne korzystanie z przestrzeni do życia, takich jak pomieszczenia do snu, przygotowywania posiłków czy wypoczynku. W relacjach między właścicielem nieruchomości a osobą uprawnioną stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne, a właściciel może żądać pokrywania bieżących kosztów eksploatacyjnych, takich jak zużycie mediów, o ile kwestie te zostały uregulowane w umowie. Jednocześnie, jeśli osoba korzystająca ze służebności narusza zasady jej wykonywania lub działa na szkodę nieruchomości, właściciel może wystąpić o zmianę tego prawa na rentę.

Artykuł Czym jest służebność osobista? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Co mówią przepisy o numerze domu?

Zgodnie z Prawem geodezyjnym i kartograficznym, każda nieruchomość musi być oznaczona numerem porządkowym w widocznym miejscu. Najczęściej jest to ściana frontowa budynku. Jeżeli jednak dom znajduje się głębiej na działce albo jest zasłonięty przez drzewa czy inne zabudowania, numer powinien pojawić się również lub zamiast tego na ogrodzeniu. Co ważne, właściciel ma na to dokładnie 30 dni od momentu otrzymania oficjalnego zawiadomienia o nadaniu numeru. Nie jest to termin umowny ani orientacyjny, lecz jasno określony w przepisach. Brak reakcji w tym czasie oznacza złamanie prawa.

Jak powinna wyglądać tabliczka?

Jeszcze do niedawna tabliczka adresowa musiała zawierać nie tylko numer posesji, ale również nazwę ulicy i miejscowości. Po nowelizacji przepisów w 2023 roku ten obowiązek został zniesiony na poziomie ogólnokrajowym. Trzeba jednak uważać, ponieważ samorządy mają prawo wprowadzić własne wymagania. Rada gminy może zdecydować, jakie informacje muszą znaleźć się na tabliczce i w jakiej formie. Warto więc sprawdzić lokalne uchwały, zanim zamontujemy numer.

Mandat to nie wszystko

Policja i straż miejska mają prawo kontrolować, czy posesje są właściwie oznakowane. Pod uwagę bierze się nie tylko fakt posiadania tabliczki, ale również jej stan techniczny i czytelność. Zniszczony, zasłonięty lub nieczytelny numer traktowany jest tak samo, jak jego brak. Za niedopełnienie tego obowiązku grozi grzywna do 250 złotych albo nagana. Choć sama kwota mandatu nie wydaje się drastyczna, to nie ona jest największym problemem.

Dlaczego numer domu ma znaczenie?

Właściwe oznaczenie posesji może realnie wpłynąć na bezpieczeństwo mieszkańców. W sytuacjach awaryjnych, gdy liczy się każda minuta, brak numeru domu potrafi skutecznie opóźnić przyjazd karetki, straży pożarnej czy policji. Służby ratunkowe wielokrotnie podkreślają, że błądzenie po nieoznaczonych posesjach kosztuje cenny czas, który może decydować o czyimś zdrowiu lub życiu. Numer domu to również zwykła wygoda na co dzień. Kurierzy, listonosze czy dostawcy jedzenia szybciej trafiają pod właściwy adres, bez nerwowych telefonów i nieporozumień.

Mały detal, duża odpowiedzialność

Mimo że numer posesji wydaje się drobiazgiem, w świetle prawa i zdrowego rozsądku ma ogromne znaczenie. To jeden z tych obowiązków, które łatwo zignorować, ale jeszcze łatwiej tego pożałować. Dlatego warto upewnić się, że tabliczka z numerem domu jest na swoim miejscu, czytelna i zgodna z lokalnymi przepisami.

Artykuł Montaż tabliczki adresowej – obowiązek właściciela domu pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Na czym polega służebność gruntowa?

Służebność gruntowa to jedno z tzw. ograniczonych praw rzeczowych. Mówiąc prościej jest to sytuacja, w której właściciel jednej nieruchomości ma prawo korzystać z części sąsiedniego gruntu. Chodzi o ułatwienie użytkowania jego własnej działki, np. poprzez zapewnienie przejazdu czy przejścia. Klasycznym przykładem jest droga konieczna, czyli dostęp do posesji, która nie ma wyjścia na drogę publiczną.

Służebność może jednak przybrać inne formy. Czasem chodzi o możliwość prowadzenia instalacji pod ziemią, innym razem o prawo do parkowania lub korzystania z jakiejś infrastruktury. W praktyce to zawsze konkretny zakres uprawnień, który powinien być jasno określony. A im precyzyjniej coś ustalimy, tym mniej sporów w przyszłości.

Jak ustanowić służebność i co się z nią wiąże

Najczęściej służebność gruntową ustanawia się na mocy umowy pomiędzy właścicielami dwóch sąsiadujących działek. Zdarza się też, że decyzję podejmuje sąd, np. gdy strony nie mogą się dogadać. W określonych przypadkach służebność może też powstać z mocy decyzji administracyjnej albo przez zasiedzenie, gdy przez lata ktoś korzysta z danego terenu w określony sposób.

Co istotne, służebność nie musi być nieodpłatna. Właściciel gruntu, który udostępnia fragment swojej działki, może oczekiwać z tego tytułu wynagrodzenia – to kwestia indywidualnych ustaleń. Warto też wiedzieć, że informacja o służebności trafia do księgi wieczystej nieruchomości, którą ona obciąża. Nie znika też po sprzedaży działki – nowy właściciel musi respektować zasady ustalone wcześniej.

Czy służebność kiedyś wygasa? Tak, ale nie zawsze

Chociaż służebność gruntowa może być ustanowiona na czas nieokreślony, są sytuacje, w których wygasa. Może to być upływ terminu, rezygnacja właściciela uprawnionej działki, brak korzystania przez minimum 10 lat albo utrata jej sensu, np. gdy powstanie nowa droga publiczna i przejazd przez cudzy grunt staje się zbędny.

Warto pamiętać, że służebność wpływa na wartość nieruchomości. Działka, która jest nią obciążona, może być trudniejsza do sprzedania lub mniej atrakcyjna cenowo. Dla kupujących to często sygnał ostrzegawczy, zwłaszcza jeśli zasady korzystania nie są jasno sformułowane albo generują realne utrudnienia w codziennym użytkowaniu.

Artykuł Służebność gruntowa – co to jest? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste jest prawem podmiotowym i stosuje się je do gruntów w administracyjnych granicach miast. Polega ono na oddaniu do użytku działek, które należą do Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy osobie prawnej czy fizycznej. Aby do tego doszło, niezbędne jest zawarcie między stronami umowy w formie aktu notarialnego. Przy tej okazji tworzy się też odpowiedni wpis do księgi wieczystej. Czas takiego użytkowania wynosi zazwyczaj 99 lat, a nie może być krótszy niż lat 40. Prócz tego osoba, której oddano do użytkowania grunty w tej formie, ma obowiązek ponoszenia szeregu kosztów związanych z nieruchomością. Jest to opłata jednorazowa oraz cykliczna, którą trzeba regulować raz na rok.

Co ważne użytkowanie wieczyste nie jest ani prawem własności, ani ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to forma użytkowania, którą można umieścić pomiędzy tymi dwiema regulacjami. Użytkowanie wieczyste można opisać jako konkretny plan związany z używaniem danego gruntu. Jego właścicielem pozostaje jednak państwo.Jak wspominaliśmy, prawo użytkowania wieczystego jest regulowane przez kodeks cywilny, ale nie tylko. Zasady związane z tą formą użytkowania znajdziemy też w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa wieczystego w prawo własności. Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa między innymi opłaty i zagadnienia związane z przetargiem.

Jakie prawa daje użytkowanie wieczyste?

Użytkownik prawa wieczystego posiada przywileje podobne do tych, którymi cieszy się właściciel. Tylko on może korzystać z danego gruntu oraz rozporządzać nim tak jak chce. W praktyce oznacza to, że ma możliwość sprzedać prawo użytkowania lub zapisać je w testamencie. Prawo to podlega bowiem zarówno egzekucji, jak i dziedziczeniu. Użytkownik wieczysty posiada pełnię praw własnościowych do budynków i innych urządzeń, które powstały na użytkowanym gruncie. Prócz tego, jeśli zechce wykupić ziemię, na której owe budynki powstały, to ma do tego pierwszeństwo.

Co ważne umowa ustanawiająca prawo do użytkowania wieczystego określa też sposób korzystania z gruntów przez użytkownika. Na przykład może on zobowiązać się do tego, że na danym gruncie postawi budynki mieszkalne. Osoba z takim prawem może przed zakończeniem umowy zażądać przedłużenia jej na okres od 40 do 99 lat. Właściciel gruntu nie ma jednak obowiązku się na to godzić, szczególnie gdy jego decyzja podyktowana jest interesem społecznym.

Artykuł Czym jest użytkowanie wieczyste? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Na czym polega kaucja?

Kaucja to finansowe zabezpieczenie, którego zadaniem jest ochrona jednej ze stron umowy (najczęściej wynajmującego) przed ewentualnymi stratami. Suma ta wpłacana jest przez najemcę przed rozpoczęciem korzystania z wynajmowanego mieszkania. Po zakończeniu umowy i spełnieniu wszystkich jej warunków kwota ta podlega zwrotowi w całości. W przeciwnym razie może zostać częściowo lub w całości zatrzymana przez wynajmującego w celu pokrycia powstałych strat.

Kaucja a wynajem nieruchomości

System kaucyjny znajduje szczególne zastosowanie w umowach najmu nieruchomości. Przed podpisaniem odpowiednich dokumentów wynajmujący ustala wysokość kaucji, która zależy od kilku czynników, takich jak standard mieszkania, wartość wyposażenia czy charakter umowy. W Polsce maksymalna wysokość kaucji jest regulowana prawnie. W najmie tradycyjnym może to być maksymalnie dwunastokrotność miesięcznego czynszu, natomiast w najmie okazjonalnym i instytucjonalnym maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu. W praktyce tak wysokie kwoty są rzadko stosowane, gdyż mogłyby zniechęcić potencjalnych najemców. Najczęściej kaucja wynosi równowartość dwukrotności lub trzykrotności czynszu. Kaucja może być wyższa w przypadku mieszkań nowo wykończonych, luksusowych lub wyposażonych w drogie sprzęty.

Kiedy wynajmujący może zatrzymać kaucję?

Kaucja jest zabezpieczeniem w sytuacjach, gdy powstają szkody w mieszkaniu, np. uszkodzenia wyposażenia lub innych elementów, które nie wynikają z naturalnego zużycia. Może też się zdarzyć, że najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami. Ostatnim przykładem jest niedostosowanie się do warunków umowy. np. w przypadku złamania zakazu trzymania zwierząt lub podnajmu mieszkania bez zgody wynajmującego.

Zwrot kaucji

Jeżeli mieszkanie zostaje zwrócone w stanie nienaruszonym, a wszystkie zobowiązania finansowe zostały uregulowane, kaucja powinna być zwrócona najemcy w ciągu 30 dni od zakończenia umowy. Choć umowa najmu nie musi zawierać szczegółowego zapisu dotyczącego zwrotu kaucji, wynajmujący jest zobowiązany do jej oddania zgodnie z przepisami prawa. W przypadku, gdy kaucja została częściowo zatrzymana na pokrycie strat, zwrotowi podlega jedynie pozostała kwota.

Dlaczego kaucja jest istotna?

Zastaw, jak inaczej nazywa się też niekiedy kaucję, odgrywa ważną rolę w zabezpieczeniu interesów obu stron umowy. Dla wynajmującego stanowi gwarancję pokrycia strat, które mogą wyniknąć z niewłaściwego użytkowania mieszkania, a dla najemcy zachętę do wywiązywania się z warunków umowy, aby uniknąć utraty wpłaconych środków. Dzięki swojej funkcji pomaga budować wzajemne zaufanie między wynajmującym a najemcą, przyczyniając się do zgodnego przebiegu współpracy w ramach podpisanej umowy.

Artykuł Czym jest kaucja? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Z rządowego programu „Dom bez formalności” możemy korzystać od początku 2022 roku. W pierwszym roku obowiązywania programu z tego rozwiązania skorzystało niecałe 1,2 tys. osób, w zeszłym roku zostało zrealizowanych 1,7 tys. budów.

Jaki dom możemy wybudować bez pozwolenia?

Na uproszczonych zasadach, czyli bez konieczności ubiegania się o pozwolenie na budowę, możemy wybudować dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 metrów kwadratowych. Budynek może posiadać maksymalnie 2 kondygnacje, w całości musi znajdować się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Dom musi być przeznaczony do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (nie może być budowany na sprzedaż lub wynajem). W zależności od projektu powierzchnia użytkowa takiego domu może wynieść nawet 100 metrów kwadratowych.

W ramach programu możemy też wybudować parterowy dom rekreacyjny. Rozpiętość jego elementów konstrukcyjnych nie może przekraczać 6 merów, a wysięg wsporników nie może być większy niż 2 metry. Na każde 500 metrów kwadratowych działki możemy postawić jeden budynek spełniający założenia programu.

Jakie formalności należy spełnić?

Budowa małego domu jednorodzinnego nie wymaga pozwolenia na budowę, musi być ona jednak zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jego braku konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która musi być wydana w ciągu 21 dni.

Sami możemy zadecydować, czy inwestycję chcemy realizować z dziennikiem i kierownikiem budowy, czy bez. Budowę musimy realizować zgodnie z projektem budowlanym, ale nie musimy za niego płacić. Możemy skorzystać z bezpłatnego projektu udostępnionego przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Aktualnie w bazie znajduje się ponad 70 ogólnodostępnych projektów.

Inwestor zobowiązany jest również do przestrzegania wymagań techniczno-budowlanych związanych z budynkami i ich usytuowaniem. Konieczne jest również geodezyjne wyznaczenie terenu oraz geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza.

W jaki sposób zgłosić budowę?

Budowę domu do 70 metrów kwadratowych należy zgłosić do organów nadzoru budowlanego, załączając do zgłoszenia takie dokumenty jak:

• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt zagospodarowania działki,
• oświadczenie o budowie domu na własne potrzeby,
• oświadczenie o przyjęciu odpowiedzialności za kierowanie budową, w przypadku realizacji prac bez kierownika budowy.

W zastępstwie kierownika budowy jesteśmy również zobowiązani do umieszczenia na budowie w widocznym miejscu tablicy informacyjnej z danymi inwestora.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami organy nadzoru nie mogą wnieść sprzeciwu, więc budowę możemy rozpocząć niezwłocznie po złożeniu zawiadomienia w urzędzie.

Artykuł Mały dom mieszkalny bez pozwolenia na budowę pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Własna nieruchomość jest marzeniem wielu osób. Można ją kupić, jeśli mamy wystarczające środki lub spełniamy kryteria pozwalające na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Zdarza się również otrzymanie nieruchomości w spadku. Kwestię dziedziczenia reguluje kodeks cywilny. Kto może odziedziczyć nieruchomość?

Sprawy dotyczące dziedziczenia opisane są w artykułach 931-935 kodeksu cywilnego. Jeśli osoba zmarła nie zostawiła testamentu, w którym szczegółowo opisała, co ma się stać z jej majątkiem, w tym z posiadanymi nieruchomościami, wówczas w pierwszej kolejność majątek dziedziczy małżonek i dzieci. W takiej sytuacji mamy do czynienia z dziedziczeniem ustawowym. Jeśli pozostawiony został testament, majątek zmarłego rozdysponowany zostanie zgodnie z jego zapisami. Z kolei w przypadku gdy testament wskazuje jedynie spadkobierców części majątku, jego pozostała część podlega podziałowi zgodnie z ustawą. Kodeks cywilny wskazuje, że w pierwszej kolejności majątek dziedziczą: małżonek, zstępni zmarłego, czyli jego dzieci, wnuki, prawnuki itp., rodzice, rodzeństwo, zstępni rodzeństwa, a od 2009 roku również dziadkowie i pasierbowie. Na liście tej znajduje się również gmina i Skarb Państwa.

Pozostawiony przez zmarłego testament określa, komu przypada jaka część majątku i dziedziczenie odbywa się zgodnie z tymi zapisami, chyba że któraś ze stron zechce testament podważyć. W takiej sytuacji trzeba udowodnić przed sądem, że testament jest nieważny. Jedną z przesłanek do unieważnienia testamentu może być sporządzenie go w stanie wyłączającym świadome lub swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli przez spadkodawcę. Jeśli zmarły nie pozostawił testamentu, obowiązują zasady dziedziczenia określone w ustawie.

Ustawa określa kolejność dziedziczenia. Jako pierwsi prawo do pozostawionej przez zmarłego nieruchomości mają małżonek i zstępni, którzy dziedziczą w równych częściach, przy czym małżonek nie może dostać mniej niż ¼ majątku osoby zmarłej. Oznacza to, że jeśli zmarły miał żonę i 4 dzieci, wówczas żonie przypada ¼ majątku, a pozostałe ¾ dzielone jest pomiędzy dziećmi. Jeśli dzieci spadkodawcy nie żyją, prawo do majątku mają wnuki, ale tylko w części, która przypadałaby na ich zmarłego rodzica. Jeśli zmarły nie miał dzieci, pozostawioną przez niego nieruchomość dziedziczy małżonek i rodzice zmarłego, przy czym małżonek otrzymuje połowę majątku. Jeśli rodzice nie żyją, następnym w kolejności spadkobiercą jest rodzeństwo zmarłego. W sytuacji, gdy po zmarłym nie pozostała żadna żyjąca osoba uprawniona do dziedziczenia, jego majątek, w tym na przykład nieruchomość, dziedziczy gmina, a jeśli nie udało się ustalić miejsca zamieszkania zmarłego, majątek przejmuje Skarb Państwa.

Odziedziczoną nieruchomość można sprzedać zaraz po formalnym nabyciu spadku. Sytuacja jest prosta, jeśli jest jeden spadkobierca. Jeśli jest ich kilku, wówczas wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż mieszkania. Sprzedając nieruchomość, którą otrzymaliśmy w spadku, należy pamiętać, że jeśli sprzedaż następuje w ciągu 5 lat od dnia nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, obowiązywać będzie podatek dochodowy w wysokości 19 procent.

Artykuł Jakie są zasady dziedziczenia nieruchomości? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.