Kameralne czy ciasne?

Zwróć uwagę na sformułowania typu „kameralne”, „przytulne”, „kompaktowe”. Budzą one pozytywne skojarzenia – z mieszkaniem może nie bardzo przestrzennym, ale o wystarczającej ilości miejsca na wszystko, co potrzebne do życia, z wystrojem miłym dla oka i zachęcającym do relaksu. Niestety zdarza się, że w praktyce oznaczają one po prostu ciasnotę. Nawet jeśli nie masz do czynienia z kilkunastometrową mikrokawalerką, może się okazać, że poszczególne pomieszczenia są małe i nieustawne. Dlatego uważnie sprawdź metraże pomieszczeń i rzuty mieszkania, by potem nie okazało się, że w korytarzu nie ma jak wstawić szafki na buty, by nie blokować przejścia, a w sypialni nie zmieści się nic prócz łóżka.

Kosztowny potencjał

Co widzisz w wyobraźni, gdy trafiasz na sformułowanie: „mieszkanie z potencjałem, o dużych możliwościach aranżacyjnych”? Zapewne przestronny, ustawny lokal, w którym Twoja kreatywność w zakresie wystroju wnętrz wreszcie może znaleźć ujście. Jednak często chodzi po prostu o lokal do kapitalnego remontu, w którym nie ma nic wartego pozostawienia, a nowy właściciel nie ma innego wyboru niż zerwać podłogi, skuć płytki i urządzić wszystko od zera po swojemu. Nieraz w ten sposób określa się mieszkania w kamienicach, które faktycznie mają potencjał, ale wymagają dużego wkładu pracy i pieniędzy.

Może się też wydawać, że mieszkanie w stanie „do odświeżenia”  nie będzie wymagało wiele pracy. Nieraz przyjmuje się, że jest ono w dobrym stanie technicznym – wystarczy pomalować ściany, wykonać drobne naprawy, wstawić meble i można się wprowadzać. Jednak w praktyce pojęcie „odświeżenia” jest względne i różnie rozumiane. Nie wszyscy sprzedający potrafią obiektywnie ocenić, jaki wkład pracy będzie potrzebny. Inni nie chcą pisać wprost o większym remoncie, bo obawiają się, że grono zainteresowanych znacznie się zmniejszy (choć jest to strategia tylko na krótką metę, bo problemy prędzej czy później wyjdą na jaw, a właściciel mieszkania straci wiarygodność).

Dlatego jeszcze przed wizytą w nieruchomości zapytaj sprzedającego o jak najwięcej szczegółów – kiedy mieszkanie było ostatnio remontowane, jaki był zakres prac, czy instalacje były kiedykolwiek wymieniane itp. Obejrzyj dokładnie zdjęcia pod kątem ewentualnych pęknięć, szczelin, plam od pleśni itp. Weź jednak  pod uwagę, że zdjęcia mogą zakłamywać rzeczywistość (o czym więcej w kolejnej sekcji).

Jeśli nie znasz się na remontach i budowlance, na osobiste oglądanie mieszkania wybierz się w towarzystwie kogoś zorientowanego, kto będzie potrafił ocenić, czy faktycznie wystarczy kosmetyczne odświeżenie, czy trzeba się nastawiać na większe problemy (i koszty).

Lokalizacja – czy na pewno dogodna?

Sformułowania typu „rozwojowa lokalizacja” nieraz oznaczają, że dane miejsce ma, owszem,  perspektywy rozwoju, ale takie, że dopiero za dziesięć lat będzie tam można względnie wygodnie dojechać i skorzystać z podstawowych usług. Na razie jest to kilka samotnych bloków na pustkowiu, do którego prowadzi jedna wąska droga o kiepskiej nawierzchni, a do najbliższego sklepu spożywczego jest 5 km.

Sprawdź więc, jak faktycznie wygląda okolica. Obejrzyj ją uważnie pod kątem połączeń komunikacyjnych oraz najbliższych sklepów i punktów usługowych. Zweryfikuj odległości między kluczowymi miejscami. Najlepiej przejdź się lub przejedź trasami, które prawdopodobnie będziesz często przemierzać – i to nie w niedzielę przed południem, gdy na drogach jest prawie pusto, tylko w dzień roboczy w godzinach szczytu. Nie przywiązuj się też za bardzo do obietnic, że już, zaraz, lada moment coś ma powstać – kieruj się tym, co już jest na miejscu, bo na planowane nowe inwestycje można czasem poczekać kilka lat.

Zdjęcia sprzedają – ale czasem tworzą iluzję

W interesie sprzedających jest zaprezentowanie nieruchomości na zdjęciach z jak najkorzystniejszej strony. Niektórzy uciekają się do różnych trików i przekłamań wizualnych, by podkreślić to, co atrakcyjne, a ukryć wady.

Na przykład użycie obiektywu typu rybie oko stwarza złudzenie większej przestrzeni niż w rzeczywistości. Coraz częściej spotyka się też zdjęcia edytowane przez AI, by wnętrze wydawało się większe i bardziej doświetlone, a kolory bardziej wyraziste.

Czasem ważniejsze od tego, co widać na zdjęciach, jest to, czego na nich nie ma. Skupianie się na określonych detalach i cechach, a pomijanie innych sugeruje, że sprzedający chce coś ukryć. Zbliżenia na efektowny element wnętrza, np. kominek, bez pokazania całego pokoju, mogą sugerować, że reszta wystroju nie jest bardzo atrakcyjna. Jeśli na zdjęciach jakieś pomieszczenie zostało pominięte, można przyjąć, że jest w kiepskim stanie i dawno nie było remontowane. Podobne wrażenie można odnieść, jeśli w ofercie mieszkania prawie nie widać samego wnętrza, tylko widoki z okien, a opis aż do przesady podkreśla walory okolicy, natomiast niewiele mówi o samym lokalu.

Inną sztuczką, przyciągającą wzrok podczas przeglądania wyników wyszukiwania, ale rozczarowującą po dokładnym obejrzeniu ogłoszenia, jest umieszczanie w galerii zdjęć najpierw wizualizacji nieruchomości, jak wyglądałaby po remoncie, a dopiero potem (jeśli w ogóle) zdjęć jej stanu faktycznego.  Nawet jeśli jest to zasygnalizowane w opisie, nie jest to pierwsze miejsce, na które pada wzrok poszukującego.

Aby nie dać się nabrać na ładne zdjęcia, musisz pobawić się w detektywa. Na szczęście wiele kwestii można sprawdzić przez internet, bez osobistej wizyty.

Obejrzenie nieruchomości i okolic w Google Street View pomoże Ci nie tylko zweryfikować, czy to, co ma być na wyciągnięcie ręki, faktycznie jest w pobliżu, lecz także sprawdzić z zewnątrz stan budynku oraz otaczającej posesji. Jeśli widzisz, że mieszkanie, które na zdjęciach wygląda ładnie, mieści się w starym, zaniedbanym budynku, wskazuje to na potencjalne problemy. Koszty utrzymania części wspólnych mogą się okazać wysokie, a sąsiedzi niezbyt skłonni do współpracy (skoro do tej pory nie zmobilizowali się do remontu).

Jeśli chodzi o fałszywe wrażenie przestrzeni w mieszkaniu, to o ile w ogłoszeniu nie ma rzutów mieszkania z dokładnymi wymiarami, możesz uzyskać ogólne pojęcie o szerokości pomieszczenia, licząc płytki czy panele i mnożąc to przez ich standardowe wymiary. W ten sposób możesz się zorientować, czy kuchnia albo łazienka, która obiektywnie ma spory metraż, w rzeczywistości jest długa i wąska, co utrudnia jej urządzenie.

Jak wspomniano wcześniej, ważne jest zadanie odpowiednich pytań sprzedającemu. Zapytaj więc nie tylko o stan techniczny i remonty, lecz także np. o dokładne wymiary sypialni lub  o to, dlaczego na zdjęciach nie widać łazienki. Jeśli odpowiedzi będą wymijające, potraktuj to jako sygnał alarmowy.

Artykuł Jak sprawdzać ogłoszenia mieszkań, by nie wpaść w pułapkę? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Służebność osobista – co to takiego?

Służebność osobista to ograniczone prawo rzeczowe polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz konkretnej osoby fizycznej, które uprawnia ją do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie określonym w umowie, najczęściej w formie służebności mieszkania, czyli prawa do zamieszkiwania w lokalu mimo braku własności. Prawo to ma charakter ściśle osobisty, a mianowicie przysługuje wyłącznie osobie fizycznej, jest niezbywalne, tym samym nie można go sprzedać ani przenieść na inną osobę, nie podlega dziedziczeniu i co do zasady wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego, przez co nie wchodzi do masy spadkowej. Wyjątkowo jednak, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, możliwe jest umowne zastrzeżenie, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego najbliższym, czyli dzieciom, małżonkowi lub rodzicom, co pozwala dodatkowo zabezpieczyć ich sytuację życiową.

Służebność osobista nie może powstać przez zasiedzenie i nie przysługuje osobom prawnym. Jej ustanowienie następuje najczęściej na podstawie umowy stron (często w związku z darowizną nieruchomości), dla bezpieczeństwa zawieranej w formie aktu notarialnego, choć w określonych przypadkach może zostać ustanowiona także na mocy orzeczenia sądu (np. przy dziale spadku, zniesieniu współwłasności, czy podziale majątku wspólnego) lub decyzji administracyjnej, zwłaszcza gdy jest to konieczne ze względu na interes publiczny, lub ochronę właścicieli sąsiednich nieruchomości.

Kluczowe znaczenie ma precyzyjne określenie w umowie rodzaju i zakresu służebności. Otóż nie dopuszcza się tu żadnych domniemań, przy czym zakres uprawnień i obowiązków może wynikać zarówno z treści umowy, jak i z lokalnych zwyczajów, oraz zasad współżycia społecznego. Może on obejmować np. korzystanie z określonych pomieszczeń, części wspólnych, urządzeń gospodarstwa domowego, a nawet przyjmowanie do wspólnego zamieszkania małżonka, dzieci czy osób pozostających na utrzymaniu uprawnionego. Służebność mieszkania, jako szczególny typ służebności osobistej, daje szerokie uprawnienia do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, obejmujące swobodne korzystanie z przestrzeni do życia, takich jak pomieszczenia do snu, przygotowywania posiłków czy wypoczynku. W relacjach między właścicielem nieruchomości a osobą uprawnioną stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne, a właściciel może żądać pokrywania bieżących kosztów eksploatacyjnych, takich jak zużycie mediów, o ile kwestie te zostały uregulowane w umowie. Jednocześnie, jeśli osoba korzystająca ze służebności narusza zasady jej wykonywania lub działa na szkodę nieruchomości, właściciel może wystąpić o zmianę tego prawa na rentę.

Artykuł Czym jest służebność osobista? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Co mówią przepisy o numerze domu?

Zgodnie z Prawem geodezyjnym i kartograficznym, każda nieruchomość musi być oznaczona numerem porządkowym w widocznym miejscu. Najczęściej jest to ściana frontowa budynku. Jeżeli jednak dom znajduje się głębiej na działce albo jest zasłonięty przez drzewa czy inne zabudowania, numer powinien pojawić się również lub zamiast tego na ogrodzeniu. Co ważne, właściciel ma na to dokładnie 30 dni od momentu otrzymania oficjalnego zawiadomienia o nadaniu numeru. Nie jest to termin umowny ani orientacyjny, lecz jasno określony w przepisach. Brak reakcji w tym czasie oznacza złamanie prawa.

Jak powinna wyglądać tabliczka?

Jeszcze do niedawna tabliczka adresowa musiała zawierać nie tylko numer posesji, ale również nazwę ulicy i miejscowości. Po nowelizacji przepisów w 2023 roku ten obowiązek został zniesiony na poziomie ogólnokrajowym. Trzeba jednak uważać, ponieważ samorządy mają prawo wprowadzić własne wymagania. Rada gminy może zdecydować, jakie informacje muszą znaleźć się na tabliczce i w jakiej formie. Warto więc sprawdzić lokalne uchwały, zanim zamontujemy numer.

Mandat to nie wszystko

Policja i straż miejska mają prawo kontrolować, czy posesje są właściwie oznakowane. Pod uwagę bierze się nie tylko fakt posiadania tabliczki, ale również jej stan techniczny i czytelność. Zniszczony, zasłonięty lub nieczytelny numer traktowany jest tak samo, jak jego brak. Za niedopełnienie tego obowiązku grozi grzywna do 250 złotych albo nagana. Choć sama kwota mandatu nie wydaje się drastyczna, to nie ona jest największym problemem.

Dlaczego numer domu ma znaczenie?

Właściwe oznaczenie posesji może realnie wpłynąć na bezpieczeństwo mieszkańców. W sytuacjach awaryjnych, gdy liczy się każda minuta, brak numeru domu potrafi skutecznie opóźnić przyjazd karetki, straży pożarnej czy policji. Służby ratunkowe wielokrotnie podkreślają, że błądzenie po nieoznaczonych posesjach kosztuje cenny czas, który może decydować o czyimś zdrowiu lub życiu. Numer domu to również zwykła wygoda na co dzień. Kurierzy, listonosze czy dostawcy jedzenia szybciej trafiają pod właściwy adres, bez nerwowych telefonów i nieporozumień.

Mały detal, duża odpowiedzialność

Mimo że numer posesji wydaje się drobiazgiem, w świetle prawa i zdrowego rozsądku ma ogromne znaczenie. To jeden z tych obowiązków, które łatwo zignorować, ale jeszcze łatwiej tego pożałować. Dlatego warto upewnić się, że tabliczka z numerem domu jest na swoim miejscu, czytelna i zgodna z lokalnymi przepisami.

Artykuł Montaż tabliczki adresowej – obowiązek właściciela domu pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Kontynuacja trendów stabilizacyjnych na rynku nieruchomości

Raport Metrohouse i Credipass pokazuje, że na rynku wtórnym w III kwartale 2025 roku dalej widoczna jest stabilizacja. Sprzedający wciąż ustalają wysokie stawki, ale mimo to ostatnie miesiące można ocenić jako okres zwiększonego popytu. Kilkukrotna obniżka stóp procentowych, łącznie o 1,25 pkt. proc., zachęciła do sprawdzenia oferty rynkowej. Część osób zdecydowała się na zakup. Spodziewane są kolejne obniżki, a tym samym tańsze kredyty i większe zainteresowanie kupowaniem nieruchomości.

Kredytobiorcy, którzy spłacają zobowiązania ze zmiennym oprocentowaniem, już mogą odczuć tegoroczne spadki stóp. To zależy, czy ich zobowiązania są oparte na WIBOR 3M czy WIBOR 6M. Pierwszy jest aktualizowany co 3 miesiące, a drugi – co 6 miesięcy. Zmiany nie wpływają na raty kredytów ze stałym oprocentowaniem.

Jednak tańsze kredyty to nie jedyny czynnik, który sprzyja zawieraniu większej liczby transakcji na rynku nieruchomości. Do tego dochodzi wysoka podaż mieszkań, również na rynku pierwotnym. Kolejnym jest ustawa o jawności cen, dzięki której klienci mają szersze możliwości porównywania ofert. Nie muszą dzwonić do deweloperów, aby dowiedzieć się, ile kosztuje nieruchomość.

Wysoki wzrost na rynku kredytów mieszkaniowych

Dane Biura Informacji Kredytowej pokazują, że wrzesień przyniósł wysoki wzrost wartości zapytań o kredyty mieszkaniowe – o 42,2% rok do roku. Dużą zmianę osiągnięto również pod kątem liczby wniosków – było ich blisko 40 tys., co oznacza wynik o ponad 40% wyższy, licząc rok do roku.

Średnia kwota kredytu mieszkaniowego, o którą wnioskowano we wrześniu 2025 roku, wyniosła 472,52 tys. zł, co oznacza wzrost o 6,3% w stosunku do ubiegłego roku. Wzrost odnotowano również w stosunku do sierpnia – o 1%.

Jeszcze większą dynamikę osiągnięto w sierpniu. Pod względem wartości zapytań odnotowano wzrost o 52,5%, a liczby wniosków – o 33,8%. Średnia wartość wnioskowanego zobowiązania wyniosła wówczas 467,91 tys. zł, co oznacza wynik o 8,6% wyższy niż w sierpniu 2024 roku. W tym przypadku była ona jednak niższa o 1,2% w stosunku do lipca. Poza tym wartość udzielonych zobowiązań wzrosła o 40,4 proc. rok do roku i wyniosła 8,88 mld zł.

Jednym z głównych czynników, którym to zawdzięczamy, jest wspomniany spadek stóp banku centralnego – łącznie o 1,25 pkt. proc. w tym roku. W przypadku głównej stopy referencyjnej NBP doszło do obniżki z 5,75 do 4,5%.

Artykuł Spadki stóp procentowych wpłynęły na popyt na mieszkania pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Na czym polega służebność gruntowa?

Służebność gruntowa to jedno z tzw. ograniczonych praw rzeczowych. Mówiąc prościej jest to sytuacja, w której właściciel jednej nieruchomości ma prawo korzystać z części sąsiedniego gruntu. Chodzi o ułatwienie użytkowania jego własnej działki, np. poprzez zapewnienie przejazdu czy przejścia. Klasycznym przykładem jest droga konieczna, czyli dostęp do posesji, która nie ma wyjścia na drogę publiczną.

Służebność może jednak przybrać inne formy. Czasem chodzi o możliwość prowadzenia instalacji pod ziemią, innym razem o prawo do parkowania lub korzystania z jakiejś infrastruktury. W praktyce to zawsze konkretny zakres uprawnień, który powinien być jasno określony. A im precyzyjniej coś ustalimy, tym mniej sporów w przyszłości.

Jak ustanowić służebność i co się z nią wiąże

Najczęściej służebność gruntową ustanawia się na mocy umowy pomiędzy właścicielami dwóch sąsiadujących działek. Zdarza się też, że decyzję podejmuje sąd, np. gdy strony nie mogą się dogadać. W określonych przypadkach służebność może też powstać z mocy decyzji administracyjnej albo przez zasiedzenie, gdy przez lata ktoś korzysta z danego terenu w określony sposób.

Co istotne, służebność nie musi być nieodpłatna. Właściciel gruntu, który udostępnia fragment swojej działki, może oczekiwać z tego tytułu wynagrodzenia – to kwestia indywidualnych ustaleń. Warto też wiedzieć, że informacja o służebności trafia do księgi wieczystej nieruchomości, którą ona obciąża. Nie znika też po sprzedaży działki – nowy właściciel musi respektować zasady ustalone wcześniej.

Czy służebność kiedyś wygasa? Tak, ale nie zawsze

Chociaż służebność gruntowa może być ustanowiona na czas nieokreślony, są sytuacje, w których wygasa. Może to być upływ terminu, rezygnacja właściciela uprawnionej działki, brak korzystania przez minimum 10 lat albo utrata jej sensu, np. gdy powstanie nowa droga publiczna i przejazd przez cudzy grunt staje się zbędny.

Warto pamiętać, że służebność wpływa na wartość nieruchomości. Działka, która jest nią obciążona, może być trudniejsza do sprzedania lub mniej atrakcyjna cenowo. Dla kupujących to często sygnał ostrzegawczy, zwłaszcza jeśli zasady korzystania nie są jasno sformułowane albo generują realne utrudnienia w codziennym użytkowaniu.

Artykuł Służebność gruntowa – co to jest? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste jest prawem podmiotowym i stosuje się je do gruntów w administracyjnych granicach miast. Polega ono na oddaniu do użytku działek, które należą do Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy osobie prawnej czy fizycznej. Aby do tego doszło, niezbędne jest zawarcie między stronami umowy w formie aktu notarialnego. Przy tej okazji tworzy się też odpowiedni wpis do księgi wieczystej. Czas takiego użytkowania wynosi zazwyczaj 99 lat, a nie może być krótszy niż lat 40. Prócz tego osoba, której oddano do użytkowania grunty w tej formie, ma obowiązek ponoszenia szeregu kosztów związanych z nieruchomością. Jest to opłata jednorazowa oraz cykliczna, którą trzeba regulować raz na rok.

Co ważne użytkowanie wieczyste nie jest ani prawem własności, ani ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to forma użytkowania, którą można umieścić pomiędzy tymi dwiema regulacjami. Użytkowanie wieczyste można opisać jako konkretny plan związany z używaniem danego gruntu. Jego właścicielem pozostaje jednak państwo.Jak wspominaliśmy, prawo użytkowania wieczystego jest regulowane przez kodeks cywilny, ale nie tylko. Zasady związane z tą formą użytkowania znajdziemy też w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa wieczystego w prawo własności. Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa między innymi opłaty i zagadnienia związane z przetargiem.

Jakie prawa daje użytkowanie wieczyste?

Użytkownik prawa wieczystego posiada przywileje podobne do tych, którymi cieszy się właściciel. Tylko on może korzystać z danego gruntu oraz rozporządzać nim tak jak chce. W praktyce oznacza to, że ma możliwość sprzedać prawo użytkowania lub zapisać je w testamencie. Prawo to podlega bowiem zarówno egzekucji, jak i dziedziczeniu. Użytkownik wieczysty posiada pełnię praw własnościowych do budynków i innych urządzeń, które powstały na użytkowanym gruncie. Prócz tego, jeśli zechce wykupić ziemię, na której owe budynki powstały, to ma do tego pierwszeństwo.

Co ważne umowa ustanawiająca prawo do użytkowania wieczystego określa też sposób korzystania z gruntów przez użytkownika. Na przykład może on zobowiązać się do tego, że na danym gruncie postawi budynki mieszkalne. Osoba z takim prawem może przed zakończeniem umowy zażądać przedłużenia jej na okres od 40 do 99 lat. Właściciel gruntu nie ma jednak obowiązku się na to godzić, szczególnie gdy jego decyzja podyktowana jest interesem społecznym.

Artykuł Czym jest użytkowanie wieczyste? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

🥇 1. Nieruchomosci-online.pl – lider wśród portali dla profesjonalistów

Dlaczego numer 1?
Portal od lat stawia na współpracę z pośrednikami – zarówno dużymi biurami, jak i agentami niezależnymi. Co ważne, ogłoszenia są tu realnie widoczne, a nie giną w gąszczu przypadkowych ofert prywatnych.

Zalety:

• wysoka jakość zapytań – potencjalni klienci są zdecydowani i świadomi,

• rozbudowane statystyki ogłoszeń,

• wsparcie marketingowe i szkoleniowe dla biur,

• możliwość integracji z systemami CRM i MLS,

• stabilny rozwój i słuchanie potrzeb branży.

🥈 2. Otodom – duży zasięg, intensywna reklama

Otodom wciąż należy do najczęściej odwiedzanych serwisów w Polsce. Dzięki silnej promocji i rozpoznawalności wśród klientów indywidualnych, daje pośrednikom szerokie dotarcie.

Zalety:

• bardzo duży ruch,

• rozpoznawalność marki wśród klientów prywatnych,

• możliwość sponsorowania ogłoszeń.

Minusy:

• duża konkurencja wśród ogłoszeń,

• większy nacisk na użytkowników indywidualnych niż profesjonalistów,

• koszty promowania ofert mogą być wysokie.

🥉 3. Morizon / Gratka– technologia i połączony zasięg

Połączenie Morizon i Gratki dało solidną bazę użytkowników oraz ciekawe narzędzia dla agencji. Portal oferuje integrację z wieloma systemami CRM i ma nowoczesny interfejs.

Zalety:

• szeroka sieć zasięgu (zwłaszcza dzięki powiązaniu z Grupą Morizon-Gratka),

• coraz lepsze narzędzia analityczne,

• obecność na marketplace’ach (np. przez Allegro).

Warto wiedzieć:

Dobrze sprawdza się jako uzupełnienie głównego kanału pozyskiwania klientów.

4. Obido – dla deweloperów, ale coraz więcej ofert z rynku wtórnego

Choć Obido skupiał się głównie na rynku pierwotnym, to w ostatnich miesiącach rozwija ofertę skierowaną do agencji pośrednictwa. System oparty na dopasowywaniu ofert do profilu klienta może być ciekawą alternatywą.

5. Facebook Marketplace / OLX – okazja czy strata czasu?

Choć to nie są portale typowo branżowe, wiele biur korzysta z nich jako uzupełnienia działań. Kluczem jest tu dobra selekcja – i ostrożność.

Plusy:

• darmowa ekspozycja lub niskie koszty,

• szybki kontakt z klientami.

Minusy:

• sporo niepoważnych zapytań,

• brak narzędzi do zarządzania dużą liczbą ogłoszeń.

Podsumowanie: Gdzie powinien być obecny nowoczesny pośrednik?

📌 Wskazówka dla biur:
Nie chodzi tylko o to, gdzie publikujesz – ale jak to robisz. Najlepsze efekty daje dobrze przygotowana oferta, profesjonalne zdjęcia, wideo oraz szybki kontakt z klientem. Portale to narzędzie – kluczem jesteś Ty.

Artykuł Najlepsze portale nieruchomości dla pośredników – ranking 2025 pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Na czym polega kaucja?

Kaucja to finansowe zabezpieczenie, którego zadaniem jest ochrona jednej ze stron umowy (najczęściej wynajmującego) przed ewentualnymi stratami. Suma ta wpłacana jest przez najemcę przed rozpoczęciem korzystania z wynajmowanego mieszkania. Po zakończeniu umowy i spełnieniu wszystkich jej warunków kwota ta podlega zwrotowi w całości. W przeciwnym razie może zostać częściowo lub w całości zatrzymana przez wynajmującego w celu pokrycia powstałych strat.

Kaucja a wynajem nieruchomości

System kaucyjny znajduje szczególne zastosowanie w umowach najmu nieruchomości. Przed podpisaniem odpowiednich dokumentów wynajmujący ustala wysokość kaucji, która zależy od kilku czynników, takich jak standard mieszkania, wartość wyposażenia czy charakter umowy. W Polsce maksymalna wysokość kaucji jest regulowana prawnie. W najmie tradycyjnym może to być maksymalnie dwunastokrotność miesięcznego czynszu, natomiast w najmie okazjonalnym i instytucjonalnym maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu. W praktyce tak wysokie kwoty są rzadko stosowane, gdyż mogłyby zniechęcić potencjalnych najemców. Najczęściej kaucja wynosi równowartość dwukrotności lub trzykrotności czynszu. Kaucja może być wyższa w przypadku mieszkań nowo wykończonych, luksusowych lub wyposażonych w drogie sprzęty.

Kiedy wynajmujący może zatrzymać kaucję?

Kaucja jest zabezpieczeniem w sytuacjach, gdy powstają szkody w mieszkaniu, np. uszkodzenia wyposażenia lub innych elementów, które nie wynikają z naturalnego zużycia. Może też się zdarzyć, że najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami. Ostatnim przykładem jest niedostosowanie się do warunków umowy. np. w przypadku złamania zakazu trzymania zwierząt lub podnajmu mieszkania bez zgody wynajmującego.

Zwrot kaucji

Jeżeli mieszkanie zostaje zwrócone w stanie nienaruszonym, a wszystkie zobowiązania finansowe zostały uregulowane, kaucja powinna być zwrócona najemcy w ciągu 30 dni od zakończenia umowy. Choć umowa najmu nie musi zawierać szczegółowego zapisu dotyczącego zwrotu kaucji, wynajmujący jest zobowiązany do jej oddania zgodnie z przepisami prawa. W przypadku, gdy kaucja została częściowo zatrzymana na pokrycie strat, zwrotowi podlega jedynie pozostała kwota.

Dlaczego kaucja jest istotna?

Zastaw, jak inaczej nazywa się też niekiedy kaucję, odgrywa ważną rolę w zabezpieczeniu interesów obu stron umowy. Dla wynajmującego stanowi gwarancję pokrycia strat, które mogą wyniknąć z niewłaściwego użytkowania mieszkania, a dla najemcy zachętę do wywiązywania się z warunków umowy, aby uniknąć utraty wpłaconych środków. Dzięki swojej funkcji pomaga budować wzajemne zaufanie między wynajmującym a najemcą, przyczyniając się do zgodnego przebiegu współpracy w ramach podpisanej umowy.

Artykuł Czym jest kaucja? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

We wrześniu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 28,51 tys. potencjalnych kredytobiorców. Rok wcześniej było ich 36,57 tys. Z kolei w porównaniu do poprzedniego miesiąca, liczba osób zainteresowanych kredytem hipotecznym wzrosła o 8%.

Średnia kwota wnioskowanego kredytu osiągnęła we wrześniu historyczny poziom 444,74 tys. i była wyższa o 6,6 tys. w porównaniu do analogicznego okresu sprzed roku. Natomiast w porównaniu do poprzedniego miesiąca, sierpnia, było to wzrost o 3,2%.

Liczba wniosków o kredyt maleje

Jak tłumaczą specjaliści, ujemny odczyt wartości popytu na kredyty mieszkaniowe utrzymuje się już kolejny miesiąc z rzędu, ze względu na wygaśnięcie efektu niskiej bazy z pierwszego półrocza zeszłego roku. Bieżące dane zestawiane są już z wysoką bazą drugiego półrocza 2023 r., które to stymulowane było programem Bezpieczny Kredyt 2%. Tym samym, można się więc spodziewać kontynuacji spadku wartości Indeksu Popytu na kredyty hipoteczne w nadchodzących miesiącach bieżącego roku.

Według analityków wrześniowy poziom Indeksu Popytu powinno odczytywać się pozytywnie, nawet pomimo obecnie najwyższego w krajach UE i drugiego w Europie poziomu oprocentowania kredytów hipotecznych.

Co przyczynia się do spadku wartości zapytań o kredyty mieszkaniowe?

Według informacji przekazanych przez Biuro Informacji Kredytowej, istotnym czynnikiem wpływającym na spadek poziomu bieżącego odczytu Indeksu Popytu jest mniejsza liczba wnioskujących o kredyt hipoteczny. Oznacza to, że we wrześniu br. w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę mniejszą o 16,9% w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim.

Według BIK drugim ważnym czynnikiem częściowo kompensującym spadek wartości Indeksu wywołany spadkiem liczby wnioskodawców jest wzrost średniej kwoty wnioskowanego kredytu, do historycznie wysokiej wartości 444,74 tys. zł. co jest kwotą o 6,6% wyższą niż przed rokiem. Według specjalistów wnioskowaniu o coraz wyższe kwoty kredytów sprzyja wzrost zdolności kredytowej, spowodowany realnym wzrostem wynagrodzeń, przy jednocześnie utrzymującym się na stabilnym poziomie stóp procentowych. Wszystko to powoduje jednak, iż kredyty mieszkaniowe są obecnie dostępne głównie dla zamożniejszej części klientów.

Artykuł Rekordowa średnia wysokość wnioskowanego kredytu, spadek liczby wniosków pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Z rządowego programu „Dom bez formalności” możemy korzystać od początku 2022 roku. W pierwszym roku obowiązywania programu z tego rozwiązania skorzystało niecałe 1,2 tys. osób, w zeszłym roku zostało zrealizowanych 1,7 tys. budów.

Jaki dom możemy wybudować bez pozwolenia?

Na uproszczonych zasadach, czyli bez konieczności ubiegania się o pozwolenie na budowę, możemy wybudować dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 metrów kwadratowych. Budynek może posiadać maksymalnie 2 kondygnacje, w całości musi znajdować się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Dom musi być przeznaczony do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (nie może być budowany na sprzedaż lub wynajem). W zależności od projektu powierzchnia użytkowa takiego domu może wynieść nawet 100 metrów kwadratowych.

W ramach programu możemy też wybudować parterowy dom rekreacyjny. Rozpiętość jego elementów konstrukcyjnych nie może przekraczać 6 merów, a wysięg wsporników nie może być większy niż 2 metry. Na każde 500 metrów kwadratowych działki możemy postawić jeden budynek spełniający założenia programu.

Jakie formalności należy spełnić?

Budowa małego domu jednorodzinnego nie wymaga pozwolenia na budowę, musi być ona jednak zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jego braku konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która musi być wydana w ciągu 21 dni.

Sami możemy zadecydować, czy inwestycję chcemy realizować z dziennikiem i kierownikiem budowy, czy bez. Budowę musimy realizować zgodnie z projektem budowlanym, ale nie musimy za niego płacić. Możemy skorzystać z bezpłatnego projektu udostępnionego przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Aktualnie w bazie znajduje się ponad 70 ogólnodostępnych projektów.

Inwestor zobowiązany jest również do przestrzegania wymagań techniczno-budowlanych związanych z budynkami i ich usytuowaniem. Konieczne jest również geodezyjne wyznaczenie terenu oraz geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza.

W jaki sposób zgłosić budowę?

Budowę domu do 70 metrów kwadratowych należy zgłosić do organów nadzoru budowlanego, załączając do zgłoszenia takie dokumenty jak:

• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt zagospodarowania działki,
• oświadczenie o budowie domu na własne potrzeby,
• oświadczenie o przyjęciu odpowiedzialności za kierowanie budową, w przypadku realizacji prac bez kierownika budowy.

W zastępstwie kierownika budowy jesteśmy również zobowiązani do umieszczenia na budowie w widocznym miejscu tablicy informacyjnej z danymi inwestora.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami organy nadzoru nie mogą wnieść sprzeciwu, więc budowę możemy rozpocząć niezwłocznie po złożeniu zawiadomienia w urzędzie.

Artykuł Mały dom mieszkalny bez pozwolenia na budowę pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.