Kameralne czy ciasne?

Zwróć uwagę na sformułowania typu „kameralne”, „przytulne”, „kompaktowe”. Budzą one pozytywne skojarzenia – z mieszkaniem może nie bardzo przestrzennym, ale o wystarczającej ilości miejsca na wszystko, co potrzebne do życia, z wystrojem miłym dla oka i zachęcającym do relaksu. Niestety zdarza się, że w praktyce oznaczają one po prostu ciasnotę. Nawet jeśli nie masz do czynienia z kilkunastometrową mikrokawalerką, może się okazać, że poszczególne pomieszczenia są małe i nieustawne. Dlatego uważnie sprawdź metraże pomieszczeń i rzuty mieszkania, by potem nie okazało się, że w korytarzu nie ma jak wstawić szafki na buty, by nie blokować przejścia, a w sypialni nie zmieści się nic prócz łóżka.

Kosztowny potencjał

Co widzisz w wyobraźni, gdy trafiasz na sformułowanie: „mieszkanie z potencjałem, o dużych możliwościach aranżacyjnych”? Zapewne przestronny, ustawny lokal, w którym Twoja kreatywność w zakresie wystroju wnętrz wreszcie może znaleźć ujście. Jednak często chodzi po prostu o lokal do kapitalnego remontu, w którym nie ma nic wartego pozostawienia, a nowy właściciel nie ma innego wyboru niż zerwać podłogi, skuć płytki i urządzić wszystko od zera po swojemu. Nieraz w ten sposób określa się mieszkania w kamienicach, które faktycznie mają potencjał, ale wymagają dużego wkładu pracy i pieniędzy.

Może się też wydawać, że mieszkanie w stanie „do odświeżenia”  nie będzie wymagało wiele pracy. Nieraz przyjmuje się, że jest ono w dobrym stanie technicznym – wystarczy pomalować ściany, wykonać drobne naprawy, wstawić meble i można się wprowadzać. Jednak w praktyce pojęcie „odświeżenia” jest względne i różnie rozumiane. Nie wszyscy sprzedający potrafią obiektywnie ocenić, jaki wkład pracy będzie potrzebny. Inni nie chcą pisać wprost o większym remoncie, bo obawiają się, że grono zainteresowanych znacznie się zmniejszy (choć jest to strategia tylko na krótką metę, bo problemy prędzej czy później wyjdą na jaw, a właściciel mieszkania straci wiarygodność).

Dlatego jeszcze przed wizytą w nieruchomości zapytaj sprzedającego o jak najwięcej szczegółów – kiedy mieszkanie było ostatnio remontowane, jaki był zakres prac, czy instalacje były kiedykolwiek wymieniane itp. Obejrzyj dokładnie zdjęcia pod kątem ewentualnych pęknięć, szczelin, plam od pleśni itp. Weź jednak  pod uwagę, że zdjęcia mogą zakłamywać rzeczywistość (o czym więcej w kolejnej sekcji).

Jeśli nie znasz się na remontach i budowlance, na osobiste oglądanie mieszkania wybierz się w towarzystwie kogoś zorientowanego, kto będzie potrafił ocenić, czy faktycznie wystarczy kosmetyczne odświeżenie, czy trzeba się nastawiać na większe problemy (i koszty).

Lokalizacja – czy na pewno dogodna?

Sformułowania typu „rozwojowa lokalizacja” nieraz oznaczają, że dane miejsce ma, owszem,  perspektywy rozwoju, ale takie, że dopiero za dziesięć lat będzie tam można względnie wygodnie dojechać i skorzystać z podstawowych usług. Na razie jest to kilka samotnych bloków na pustkowiu, do którego prowadzi jedna wąska droga o kiepskiej nawierzchni, a do najbliższego sklepu spożywczego jest 5 km.

Sprawdź więc, jak faktycznie wygląda okolica. Obejrzyj ją uważnie pod kątem połączeń komunikacyjnych oraz najbliższych sklepów i punktów usługowych. Zweryfikuj odległości między kluczowymi miejscami. Najlepiej przejdź się lub przejedź trasami, które prawdopodobnie będziesz często przemierzać – i to nie w niedzielę przed południem, gdy na drogach jest prawie pusto, tylko w dzień roboczy w godzinach szczytu. Nie przywiązuj się też za bardzo do obietnic, że już, zaraz, lada moment coś ma powstać – kieruj się tym, co już jest na miejscu, bo na planowane nowe inwestycje można czasem poczekać kilka lat.

Zdjęcia sprzedają – ale czasem tworzą iluzję

W interesie sprzedających jest zaprezentowanie nieruchomości na zdjęciach z jak najkorzystniejszej strony. Niektórzy uciekają się do różnych trików i przekłamań wizualnych, by podkreślić to, co atrakcyjne, a ukryć wady.

Na przykład użycie obiektywu typu rybie oko stwarza złudzenie większej przestrzeni niż w rzeczywistości. Coraz częściej spotyka się też zdjęcia edytowane przez AI, by wnętrze wydawało się większe i bardziej doświetlone, a kolory bardziej wyraziste.

Czasem ważniejsze od tego, co widać na zdjęciach, jest to, czego na nich nie ma. Skupianie się na określonych detalach i cechach, a pomijanie innych sugeruje, że sprzedający chce coś ukryć. Zbliżenia na efektowny element wnętrza, np. kominek, bez pokazania całego pokoju, mogą sugerować, że reszta wystroju nie jest bardzo atrakcyjna. Jeśli na zdjęciach jakieś pomieszczenie zostało pominięte, można przyjąć, że jest w kiepskim stanie i dawno nie było remontowane. Podobne wrażenie można odnieść, jeśli w ofercie mieszkania prawie nie widać samego wnętrza, tylko widoki z okien, a opis aż do przesady podkreśla walory okolicy, natomiast niewiele mówi o samym lokalu.

Inną sztuczką, przyciągającą wzrok podczas przeglądania wyników wyszukiwania, ale rozczarowującą po dokładnym obejrzeniu ogłoszenia, jest umieszczanie w galerii zdjęć najpierw wizualizacji nieruchomości, jak wyglądałaby po remoncie, a dopiero potem (jeśli w ogóle) zdjęć jej stanu faktycznego.  Nawet jeśli jest to zasygnalizowane w opisie, nie jest to pierwsze miejsce, na które pada wzrok poszukującego.

Aby nie dać się nabrać na ładne zdjęcia, musisz pobawić się w detektywa. Na szczęście wiele kwestii można sprawdzić przez internet, bez osobistej wizyty.

Obejrzenie nieruchomości i okolic w Google Street View pomoże Ci nie tylko zweryfikować, czy to, co ma być na wyciągnięcie ręki, faktycznie jest w pobliżu, lecz także sprawdzić z zewnątrz stan budynku oraz otaczającej posesji. Jeśli widzisz, że mieszkanie, które na zdjęciach wygląda ładnie, mieści się w starym, zaniedbanym budynku, wskazuje to na potencjalne problemy. Koszty utrzymania części wspólnych mogą się okazać wysokie, a sąsiedzi niezbyt skłonni do współpracy (skoro do tej pory nie zmobilizowali się do remontu).

Jeśli chodzi o fałszywe wrażenie przestrzeni w mieszkaniu, to o ile w ogłoszeniu nie ma rzutów mieszkania z dokładnymi wymiarami, możesz uzyskać ogólne pojęcie o szerokości pomieszczenia, licząc płytki czy panele i mnożąc to przez ich standardowe wymiary. W ten sposób możesz się zorientować, czy kuchnia albo łazienka, która obiektywnie ma spory metraż, w rzeczywistości jest długa i wąska, co utrudnia jej urządzenie.

Jak wspomniano wcześniej, ważne jest zadanie odpowiednich pytań sprzedającemu. Zapytaj więc nie tylko o stan techniczny i remonty, lecz także np. o dokładne wymiary sypialni lub  o to, dlaczego na zdjęciach nie widać łazienki. Jeśli odpowiedzi będą wymijające, potraktuj to jako sygnał alarmowy.

Artykuł Jak sprawdzać ogłoszenia mieszkań, by nie wpaść w pułapkę? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Kontynuacja trendów stabilizacyjnych na rynku nieruchomości

Raport Metrohouse i Credipass pokazuje, że na rynku wtórnym w III kwartale 2025 roku dalej widoczna jest stabilizacja. Sprzedający wciąż ustalają wysokie stawki, ale mimo to ostatnie miesiące można ocenić jako okres zwiększonego popytu. Kilkukrotna obniżka stóp procentowych, łącznie o 1,25 pkt. proc., zachęciła do sprawdzenia oferty rynkowej. Część osób zdecydowała się na zakup. Spodziewane są kolejne obniżki, a tym samym tańsze kredyty i większe zainteresowanie kupowaniem nieruchomości.

Kredytobiorcy, którzy spłacają zobowiązania ze zmiennym oprocentowaniem, już mogą odczuć tegoroczne spadki stóp. To zależy, czy ich zobowiązania są oparte na WIBOR 3M czy WIBOR 6M. Pierwszy jest aktualizowany co 3 miesiące, a drugi – co 6 miesięcy. Zmiany nie wpływają na raty kredytów ze stałym oprocentowaniem.

Jednak tańsze kredyty to nie jedyny czynnik, który sprzyja zawieraniu większej liczby transakcji na rynku nieruchomości. Do tego dochodzi wysoka podaż mieszkań, również na rynku pierwotnym. Kolejnym jest ustawa o jawności cen, dzięki której klienci mają szersze możliwości porównywania ofert. Nie muszą dzwonić do deweloperów, aby dowiedzieć się, ile kosztuje nieruchomość.

Wysoki wzrost na rynku kredytów mieszkaniowych

Dane Biura Informacji Kredytowej pokazują, że wrzesień przyniósł wysoki wzrost wartości zapytań o kredyty mieszkaniowe – o 42,2% rok do roku. Dużą zmianę osiągnięto również pod kątem liczby wniosków – było ich blisko 40 tys., co oznacza wynik o ponad 40% wyższy, licząc rok do roku.

Średnia kwota kredytu mieszkaniowego, o którą wnioskowano we wrześniu 2025 roku, wyniosła 472,52 tys. zł, co oznacza wzrost o 6,3% w stosunku do ubiegłego roku. Wzrost odnotowano również w stosunku do sierpnia – o 1%.

Jeszcze większą dynamikę osiągnięto w sierpniu. Pod względem wartości zapytań odnotowano wzrost o 52,5%, a liczby wniosków – o 33,8%. Średnia wartość wnioskowanego zobowiązania wyniosła wówczas 467,91 tys. zł, co oznacza wynik o 8,6% wyższy niż w sierpniu 2024 roku. W tym przypadku była ona jednak niższa o 1,2% w stosunku do lipca. Poza tym wartość udzielonych zobowiązań wzrosła o 40,4 proc. rok do roku i wyniosła 8,88 mld zł.

Jednym z głównych czynników, którym to zawdzięczamy, jest wspomniany spadek stóp banku centralnego – łącznie o 1,25 pkt. proc. w tym roku. W przypadku głównej stopy referencyjnej NBP doszło do obniżki z 5,75 do 4,5%.

Artykuł Spadki stóp procentowych wpłynęły na popyt na mieszkania pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

🥇 1. Nieruchomosci-online.pl – lider wśród portali dla profesjonalistów

Dlaczego numer 1?
Portal od lat stawia na współpracę z pośrednikami – zarówno dużymi biurami, jak i agentami niezależnymi. Co ważne, ogłoszenia są tu realnie widoczne, a nie giną w gąszczu przypadkowych ofert prywatnych.

Zalety:

• wysoka jakość zapytań – potencjalni klienci są zdecydowani i świadomi,

• rozbudowane statystyki ogłoszeń,

• wsparcie marketingowe i szkoleniowe dla biur,

• możliwość integracji z systemami CRM i MLS,

• stabilny rozwój i słuchanie potrzeb branży.

🥈 2. Otodom – duży zasięg, intensywna reklama

Otodom wciąż należy do najczęściej odwiedzanych serwisów w Polsce. Dzięki silnej promocji i rozpoznawalności wśród klientów indywidualnych, daje pośrednikom szerokie dotarcie.

Zalety:

• bardzo duży ruch,

• rozpoznawalność marki wśród klientów prywatnych,

• możliwość sponsorowania ogłoszeń.

Minusy:

• duża konkurencja wśród ogłoszeń,

• większy nacisk na użytkowników indywidualnych niż profesjonalistów,

• koszty promowania ofert mogą być wysokie.

🥉 3. Morizon / Gratka– technologia i połączony zasięg

Połączenie Morizon i Gratki dało solidną bazę użytkowników oraz ciekawe narzędzia dla agencji. Portal oferuje integrację z wieloma systemami CRM i ma nowoczesny interfejs.

Zalety:

• szeroka sieć zasięgu (zwłaszcza dzięki powiązaniu z Grupą Morizon-Gratka),

• coraz lepsze narzędzia analityczne,

• obecność na marketplace’ach (np. przez Allegro).

Warto wiedzieć:

Dobrze sprawdza się jako uzupełnienie głównego kanału pozyskiwania klientów.

4. Obido – dla deweloperów, ale coraz więcej ofert z rynku wtórnego

Choć Obido skupiał się głównie na rynku pierwotnym, to w ostatnich miesiącach rozwija ofertę skierowaną do agencji pośrednictwa. System oparty na dopasowywaniu ofert do profilu klienta może być ciekawą alternatywą.

5. Facebook Marketplace / OLX – okazja czy strata czasu?

Choć to nie są portale typowo branżowe, wiele biur korzysta z nich jako uzupełnienia działań. Kluczem jest tu dobra selekcja – i ostrożność.

Plusy:

• darmowa ekspozycja lub niskie koszty,

• szybki kontakt z klientami.

Minusy:

• sporo niepoważnych zapytań,

• brak narzędzi do zarządzania dużą liczbą ogłoszeń.

Podsumowanie: Gdzie powinien być obecny nowoczesny pośrednik?

📌 Wskazówka dla biur:
Nie chodzi tylko o to, gdzie publikujesz – ale jak to robisz. Najlepsze efekty daje dobrze przygotowana oferta, profesjonalne zdjęcia, wideo oraz szybki kontakt z klientem. Portale to narzędzie – kluczem jesteś Ty.

Artykuł Najlepsze portale nieruchomości dla pośredników – ranking 2025 pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

We wrześniu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 28,51 tys. potencjalnych kredytobiorców. Rok wcześniej było ich 36,57 tys. Z kolei w porównaniu do poprzedniego miesiąca, liczba osób zainteresowanych kredytem hipotecznym wzrosła o 8%.

Średnia kwota wnioskowanego kredytu osiągnęła we wrześniu historyczny poziom 444,74 tys. i była wyższa o 6,6 tys. w porównaniu do analogicznego okresu sprzed roku. Natomiast w porównaniu do poprzedniego miesiąca, sierpnia, było to wzrost o 3,2%.

Liczba wniosków o kredyt maleje

Jak tłumaczą specjaliści, ujemny odczyt wartości popytu na kredyty mieszkaniowe utrzymuje się już kolejny miesiąc z rzędu, ze względu na wygaśnięcie efektu niskiej bazy z pierwszego półrocza zeszłego roku. Bieżące dane zestawiane są już z wysoką bazą drugiego półrocza 2023 r., które to stymulowane było programem Bezpieczny Kredyt 2%. Tym samym, można się więc spodziewać kontynuacji spadku wartości Indeksu Popytu na kredyty hipoteczne w nadchodzących miesiącach bieżącego roku.

Według analityków wrześniowy poziom Indeksu Popytu powinno odczytywać się pozytywnie, nawet pomimo obecnie najwyższego w krajach UE i drugiego w Europie poziomu oprocentowania kredytów hipotecznych.

Co przyczynia się do spadku wartości zapytań o kredyty mieszkaniowe?

Według informacji przekazanych przez Biuro Informacji Kredytowej, istotnym czynnikiem wpływającym na spadek poziomu bieżącego odczytu Indeksu Popytu jest mniejsza liczba wnioskujących o kredyt hipoteczny. Oznacza to, że we wrześniu br. w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę mniejszą o 16,9% w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim.

Według BIK drugim ważnym czynnikiem częściowo kompensującym spadek wartości Indeksu wywołany spadkiem liczby wnioskodawców jest wzrost średniej kwoty wnioskowanego kredytu, do historycznie wysokiej wartości 444,74 tys. zł. co jest kwotą o 6,6% wyższą niż przed rokiem. Według specjalistów wnioskowaniu o coraz wyższe kwoty kredytów sprzyja wzrost zdolności kredytowej, spowodowany realnym wzrostem wynagrodzeń, przy jednocześnie utrzymującym się na stabilnym poziomie stóp procentowych. Wszystko to powoduje jednak, iż kredyty mieszkaniowe są obecnie dostępne głównie dla zamożniejszej części klientów.

Artykuł Rekordowa średnia wysokość wnioskowanego kredytu, spadek liczby wniosków pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.

Etap budowy a środowisko

Powstanie budynku to wyraźna ingerencja w środowisko naturalne. Jej wpływ zależy nie tylko od wielkości inwestycji, ale również od technologii budowy i świadomości ekologicznej inwestora. Przepisy zobowiązują go do ochrony wody powietrza i ziemi w trakcie prac budowlanych. Jest to konieczne, ponieważ etap powstawania zabudowy zmusza nas do przeprowadzenia zmian na terenie działki. Chodzi przede wszystkim o wycinanie drzew i równanie czy utwardzanie gruntu. Wszystko po to, by uzyskać odpowiednią nośność i móc postawić budynek.

Zanieczyszczenie generuje też sama budowa. Pyły i ścieki powstałe w trakcie prac nie pozostają bez wpływu na środowisko. Maszyny budowlane i transport niezbędnych materiałów na plac budowy to główne czynniki odpowiedzialne za emisję CO2 na tym etapie. Właśnie dlatego coraz większą popularnością cieszą się inwestycje, których kluczowym elementem jest zabezpieczenie ziemi i wód gruntowych w czasie prac. W tego typu projektach stosuje się też często zamknięty obieg wody na budowie, a do postawienia budynku stosuje się materiały bardziej przyjazne środowisku. Aby nasza inwestycja była jak najmniej inwazyjna, warto też pomyśleć o recyklingu odpadów budowlanych.

Czy eksploatacja budynku może być eko?

Zanieczyszczenia generowane na etapie eksploatacji zabudowy mają związek przede wszystkim z jej ogrzaniem i zaopatrzeniem w prąd. Stare systemy grzewcze i budynki o niskiej jakości energetycznej wpływają na jakość powietrza. Widać to doskonale na przykładzie Krakowa i miejscowości skupionych wokół miasta. Smog jest tam widoczny gołym okiem, a codzienne alerty dotyczące jakości powietrza to już stały element życia mieszkańców tych okolic. Kompleksowa termomodernizacja wpływa nie tylko na jakość życia w domu, ale też na lokalne środowisko naturalne. Odnawialne źródła energii to nie tylko świadoma dbałość o naturę, ale i niższe koszty utrzymania domu.

Eksploatacja budynku wiąże się też ze ściekami pochodzącymi z systemu kanalizacji. Oszczędzanie wody oraz nowoczesny miejski system oczyszczania ścieków to podstawa w ograniczaniu tego typu zanieczyszczeń. Jest to szczególnie ważne obecnie, gdy zaczynamy borykać się z kryzysem dotyczącym niedoborów wody pitnej również w Europie.

Wpływ wyburzania budynku na ekosystem

Również etap usuwania starej zabudowy nie jest obojętny dla środowiska naturalnego. W czasie wyburzania powstają pyły i zanieczyszczenia, które dostają się do atmosfery. Podobnie dzieje się ze spalinami, które emituje sprzęt budowlany wykorzystywany do prac wyburzeniowych. Jednak największym problemem jest gruz i śmieci, które powstają po rozbiórce budynku. Tylko część z nich nadaje się do recyklingu, resztę trzeba utylizować lub przechowywać w chronionych warunkach, ponieważ bywają toksyczne.

Artykuł Wpływ nieruchomości na środowisko pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Szczecin - Mariusz Olejniczak.